Se peljem zadnjič skozi Grosuplje, pa zagledam lepe hiše. Naselje Brvace sestavlja 7 prostostoječih enodružinskih hiš, 3 dvojčki, 5 trojčkov in ena trgovina. Sam sem jih naštel 28, investitor govori o 31, gradnje.com pa o 23 stanovanjskih enotah, ampak to je zaenkrat manj pomembno. Pomembno je, da po 15-letnem zatišju po zatonu zadružne gradnje, spet nastane kakšno enotno naselje..
Investitor je projektantsko podjetje (ki ga je ustvaril J, ki je sedaj direktor M), ki vam zazveni v glavi ko slišite Krim, sploh v zvezi z ženskim rokometom. Pred kratkim ga je J prepisal na sina D, ki je danes lastnik in direktor. Rokometno moštvo (khm, ženstvo), katerega direktor je bil do lani J-jev drugi sin J (afera matura 98), in ki je lani slišalo na ime EtaMalizia, pa se danes imenuje M, njegov novi direktor pa je postal stari Virant (ja, minister V je njegov sin). Te stvari sem osvežil samo zato, ker je trgovina, ki so jo na istem pravokotnem zemljišču zgradili hkrati s hišami, uganili ste, M-jeva. Ampak vse to ni toliko bistveno, kot je pač - zanimivo.
.
Hiše so presenetljivo lepe. Oblečene so v kombinacijo vlaknocementnih plošč in toplo-sivega ometa, dvojčki in trojčki skoraj brez napuščev spominjajo celo na tisto Nandetovo kovinsko hišo, prostostoječe imajo lepe enokapne strehe. Okenski okviri z leseno tapeto, macesnove rante nad terasami in letve, nabite čez vidno vetrno zaporo na 
zatrepih enokapnic, pa surove vezane plošče na spodnji strani previsov, videz hiš diskretno poživijo. Detajli so poceni, a domiselni. Vse strehe so, pomislite, krite z najcenejšo Esalovo valovitko!Naselje Brvace je krasen primer, kako da enotno načrtovanje in skladna izvedba naselja mnogo boljši rezultat, kot parcelacijski urbanizem in gradnja v zasebni režiji, gnana z razvpito slovensko željo po presežku.
*
Naselje Brvace se je znašlo v Opaaa! zaradi siceršnje odsotnosti organizirane nizke zgoščene stanovanjske gradnje pri nas. Čeprav nikakor ni idealno. Resnici na ljubo ima, razen enotnega videza, bolj malo pokazati.
.
- Urbanistična rešitev se konča pri tem, da so nizi hiš med seboj ločeni z asfaltiranimi dovoznimi potmi. Prostostoječe hiše se od vrstnih razlikujejo predvsem po tem, da se ne dotikajo sosed in da zasedajo malce več zemlje. Ampak bistvenega problema, ki se ga sicer da rešiti le pri enotnem načrtovanju mikrourbanizma in arhitekture naselja ter enotni izvedbi, se niso niti lotili, kaj šele da bi ga rešili. Pozabite na zasebnost drago plačanih atrijev! Prav vsak centimeter pripadajoče zemlje je dosegljiv zvedavim pogledom. Vsako okno ima strateški razgled na sosednja posestva in sosednja okna. In je seveda tudi vidno od tam. V tem smislu prav nič ne izstopa od splošnega nizkega standarda naselij stanovanjskih hiš. To bo še eno naselje firnkov in spuščenih rolet. In, bojim se, visokih ograj. Ki pa, razen primitivnega označevanja lastnine, ob zgoraj povedanem nič ne koristijo.
Ob tem se spet ponuja primerjava s pred 40! leti načrtovanimi Murglami. Tudi tam so hiše nepodkletene, zasnovane ceneno in racionalno, krite z najcenejšo valovitko, promet pa je rešen na nivoju tal. Ampak kakšna razlika! Gruče hiš so povsem ločene od prometa, zasebnost atrijev je zagotovljena, med hišami pa je dovolj poljavnega prostora za druženje in igro otrok.
.
- Druga bistvena pomanjkljivost pa je, uganili ste, cena. Da vas ne bi zavedlo tehnično poročilo, ki daje slutiti da dobite veliko, vam povem jaz. Za od dobrih 53M, kolikor stane vrstna hiša z najmanj zemlje (311m2), do čez 65M, po kolikor so prostostoječe, dobite zunanje stene z okni, streho in fasado. Brez razvoda inštalacij, brez predelnih sten, brez notranjih ometov, brez estrihov. Brez ploščic, porcelana, brez notranjih vrat in parketov. Seveda brez pohištva. Kdor se hoče vseliti, mora pokazati še 10 - 20M.
Ampak zakaj bi za hišo v Grosupljem, katere bistvena kvaliteta je da izgleda poceni, plačal 80M? No, glede na to da so šle za med, na srečo obstaja dovolj ljudi, ki se jim tega ni bilo treba spraševati.
Tovrstne funkcionalne in moderne arhitekture bi v Sloveniji nedvomno potrebovali več!
OdgovoriIzbrišiAmpak, vedno znova me prešine ta nekonstruktivnost slovenskih urbanistov in arhitektov - nenehno se pritožujete nad posameznikom, ki izbere zanič arhitekturnimi rešitve - ko bi morali namesto tega poiskati ekonomične načine gradnje solidnih hiš in s tem preseči razloge, zaradi katerih se v Sloveniji gradi spake.
Kritika ni rešitev. Rešitev izgleda takole.
1. Naredi projekt 10 milijonske moderne enodružinske hiše (pri količini 100),
2. odidi na MOL in se dogovori za projekt: denimo, naj odkupijo kmetijsko zemljišče ob obvoznici, ga prekvalificirajo v stavbno in potem omogočijo 100 letni najem slotov zemlje ob obvoznici za 3 milijone za slot, z neprenosljivimi pogodbami, naj startajo poseben projekt in naj bo sestavni del tega projekta tudi 10 tipskih načrtov hiš, ki se jih sme tam postaviti,
3. S preostankom denarja postavi solidno infrastrukturo (dovoz na obvoznico, kanalizacijo, vodovod) in ponudi trgu moderne, enodružinske hiše v okolici Ljubljane za 20 milijonov.
TAKO boš dosegel moderne arhitekturne standarde v Sloveniji.
Tomaž
Ne veš kako mi je všeč ta "just do it!" mentaliteta! Ko bi le bila nalezljiva...
OdgovoriIzbriši- Problem je v tem da bi delo, ki ga investitorji krepko zaračunajo, morale opraviti službe MOLa.
Dokler se da novo hišo 15km iz Lj prodati za 50M, ne boš našel zasebnega investitorja - dobrega Samaritana, ki bi jih delil po 20.
- Problem je tudi v tem, da se tudi MOL obnaša tržno - če ima v posesti 10ha potencialno zazidljive zemlje, se mora zavedati njene vrednosti. Projekta kot ga predlagaš ne bi mogel izpeljati niti MOL, saj je razlika med tržno vrednostjo hiš in 20M v bistvu neposreden "socialni transfer". Enako velja za razliko mod tržno vrednostjo neprenosljive pogodbe za 100letni najem komunalno opremljene zazidljive parcele 15km od centra Lj, in 3M tolarjev.
- Problem je poleg tega, da N E K A T E R I dvomijo v upravičenost kakršnihkoli socialnih transferov, tudi v tem, da če se jih recimo spodobi usmerjati k revnim in ogroženim, težko upravičiš večmilijonska darila premožnim ljudem, ki ciljajo na hišo.
Ugodnosti, ki jih uspe izposlovati MOL, se končajo pri socialnih stanovanjih. Če si pozoren si opazil, da MOL včasih del stanovanj v istem bloku, kjer jih daje zelo ugodno v najem, proda na trgu po pravi ceni. Če se MOL ne obnaša kot mati Tereza niti pri stanovanjih, ki so povsem enaka "socialnim", pozabi na poceni hiše.
- V situaciji kakršna je, še tako skromnih enodružinskih hiš v okolici Lj ne moreš prodajati pod 35M, ker za investitorje to nima nobenega smisla.
Iracionalno metanje na trg 100 hiš po polovični ceni, tudi če bi ga kdo dejansko izvedel, na ceno stanovanj ne bi imelo nikakršnega vpliva - spomni se Jazbinškovega zakona ki, proti določenim pričakovanjem, ni prav nič znižal cen stanovanj. In šlo je za desettisoče.
- Temu sem posvetil toliko časa zato, ker sam iskreno verjamem, da je stanovanjski standard pri nas preslab in da so stanovanja odločno predraga.
Ampak to na tvoj predlog ne vpliva - zdi se toliko bolj izvedljiv in toliko donosnejši.
- To se pravi, ob tisti "just do it mentaliteti". V praksi pa je precej bolj zajebano.
Sistem je brez potrebe neverjetno zapleten. Birokracija. Na tem mestu ne bom podrobneje.
Korupcija. Spomni se kaj se dogaja ob trasah avtocest, in zaslužkov raznih dobro informiranih mestnih svetnikov. Ali pa primerjaj npr. premoženje bivšega direktorja Stanovanjskega sklada E.O., pred nastopom funkcije in ob koncu, in odštej vsoto njegovih plač, pa čeprav ob predpostavki, da ni jedel.
Z zemljišči je problem, z zemljišči se špekulira, s potencialno zazidljivostjo se špekulira. Razlika med njivo in med isto, a zazidljivo njivo, je faktor 100. V ceno zazidljivih, in celo potencialno zazidljivih zemljišč, so vkalkulirani potencialni dobički glede na rast tržnih cen stanovanj (čeprav se stroški gradnje ne spreminjajo).
Dogaja se, da se dobički iz gradbeništva selijo neposredno k transakcijam z zemljišči. Kar je slabo, ker cen stanovanj niti z nevemkako racionalizacijo načrtovanja in gradnje ne moreš znižati.
Kdor poseduje zazidljivo zemljo, mu skratka ni treba zidati, da bi požel dobiček. Kdor investira, dobi v najboljšem primeru z majhnim donosom povrnjen strošek.
.
>"TAKO boš dosegel moderne arhitekturne standarde v Sloveniji"
Komentarje hiš pišem namenoma poljudno, nekako z vidika osveščenega kupca. Kot tak si želim dobro in poceni arhitekturo in prijetno širše okolje.
Ampak bistvo tvojega komentarja, kljub takemu zaključku, je posel.
In kdo pravi, da se kaj podobnega dolgoročno ne kuha...
Če se ti pa da - menda me pripelješ do česa, kar sem sam spregledal - pa razmišljaj v 2 smeri:
OdgovoriIzbriši- Vidik splošne blaginje:
kako ponuditi kvalitetne hiše po sprejemljivi ceni (za ljudi, ki niso socialni problem) in postopno umiriti cene stanovanj?
- Vidik pohlepnega posameznika:
kako izpeljati uspešen nepremičninski posel ( s kom iti v španovijo, kako do zemljišča, kakšen projekt, kje dobiti kapital, kakšen donos)?
Vidika splosne blaginje in vidika racionalnega posameznika tu nima smisla usklajevati, ker prostega trga zazidljivih zemljisc ni. Na tem podrocju vlada povsem plansko gospodarstvo in sprememba nacinov planiranja na noben nacin ne pomeni poseganja v trg. Tezava je le to izpeljati v okviru obstojece zakonodaje.
OdgovoriIzbrišiCe te zanima, me kontaktiraj na libertarec@yahoo.co.uk in se lahko zmeniva za eno brainstorming sesijo. Jaz bi se s predlogom napovedal kar k Danici na obisk in ji predstavimo zamisel.
Smernice razmisljanja:
1. V okolci Ljubljane kupiti kmetijskih zemljisc za 10.000 his,
2. Prekvalificirati v stavbna po hitrem postopku,tole zna biti problem zaradi nacina tristopenjskega planiranja, ampak nekaj se ze da narediti,
3. Oddati kot slote (max. 300 kv.m.) komurkoli po fiksni ceni, ki pokrije stroske kmetijskih zemljisc (ti bi po slotu znasali max. 1.500 EUR) in izgradnje komunalne infrastrukture. Tudi ce kupijo preprodajalci se s tem ustvarja najemni trg; imajo pa neprenosljive pogodbe, tako da preprodajati ne morejo - lahko samo oddajajo. Pod taksnimi pogoji to ni socialni transfer.
4. Za slote razpisati tipske nacrte za enodruzinske hise, potrditi projekte vnaprej - to je relativno majhen strosek, ki se ga lahko obravnava kot strosek promocije oddajanja slotov. Prednost: prosta izbira izvajalcev.
Prednosti:
- planirani development in hkrati moznost graditeljev, da sami investirajo in gradijo (oddaja pod pogoji - v Houstonu se to imenuje covenants),
- vzpodbuda najemnega trga in lastnistva,
- prilivi v blagajno MOL (od rezidentov),
- MOL je v plusu in tveganja prakticno ni,
- dobra predvolilna platforma,
- izognes se javnim razpisom (ker so pogoji za vse enaki) in ocitkom o socialnih transferjih (ker prodajas z dobickom), naletis na ocitke izrabe monopola za pretvorbo zemljisca, ampak ali je to kaj drugace danes?
tista kotna hiška, ki si jo poslikal je od SINA "J" osebno. Zadnjič, ko so širili Mercator mu je hruška za tistimi cipresami zalila še novi bazen. Sicer pa: Trgovina je zrasla iz zasebnega kapitala (J) in bila konkretno prodana M. Naselje raste ze doolgo (toliko da so vmes razsirili M), razen seveda omenjene kotne. Z Grosupljem (kjer to pravzaprav je) NI povezano, razen z obskurnim labirintom naselja hiš na desni (otroci, šola...no go), kar pomeni, da je to ZELO SODOBNO naselje za avto. V podobnem položaju so npr. 5km oddaljene vasi, ne pa naselje na vhodu v mesto! Revsna od tlorisa (ogledano), zasebnost primerljiva s pocitnisko prikolico s cipresami vred. ITD!
OdgovoriIzbrišiFasada in streha ne naredi revolucije. Je pa edinstven primer elitističnega urbanizma, hiš med merkatorjem, zdrajsano cesto, avtomobilskim skladiščem im kmetijo.
Anonimnež,tudi to je zanimivo, čeprav nebistveno. Bogi bazen.
OdgovoriIzbrišiNaselje leži pred Grosupljem, dovolj blizu priključka na AC, kaj še hočeš. Od tam je možen ljubljanski "mestni način življenja", pozabi Grosuplje.
Ja, pritličja se tud meni zdijo nečista, o zasebnosti se pa itak strinjava.
Zanimivo je tudi, da niti "elitne", kot praviš, soseske, ne zmorejo končati preden bi vselili ljudi. Gradbišče prvih 5 let...
.
Tomaž, če sem rekel 2 smeri, sem mislil 2 smeri, ki se jih ne da usklajevati.
Kakor mi je ta zagon všeč, se mi zdi malce naiven. K Danici? Lepo te prosim, mesto majo v rokah 10 let, pa niso ničesar speljali, ti bi pa hodil k Danici danes, ko se jim oblast izteka in nikakor nimajo ne moči, volje pa itak ne, česa takega speljat.
Največji problem so zemljišča, in v obstoječe monopole takole ne boš prodrl. Mogoče je bolje iti h Podobniku, pa na Sklad kmetijskih zemljišč, ampak tudi to je popolnoma brezupno. So si pa tisti z zvezami na veliko rihtali kmetijska zemljišča okrog Portoroža, kot najbrž veš, pa zdaj lepo zidajo...
Preberi si pa tudi o Brezovcu, po koliko se zemlja prodaja.
10.000? Ej, zakaj ne sezidava raje 20.000 hiš! Jej, euforična megalomanija...
Po mojih izračunih bi čudež v Ljubljani naredilo 2000 affordable enodružinskih hiš, sploh če upoštevaš "filtriranje". Pomeni, da ponudba na vrhu stanovanjske piramide sproži verigo selitev, tako da z eno hišo lahko iz trga umakneš 4-5 statističnih iskalcev (podnajemniška soba > garsonjera; garsonjera > enosobno; ...; tri,štirisobno > hišica)
Vsega kar vem in kako bi se takega projekta lotil, na tem mestu ne bom objavil. Recimio, da bi se dalo knowhow kdaj vnovčiti kot delež v poslu. Naj se še malo kuha, recimo najmanj do začetka novega mandata mestnih oblasti.
Računam pa, da si načelno zainteresiran, se bova že našla.