četrtek, 18. marec 2010

Barok in dvorni norčki

Barok je po svetu cvetel v 17. in prvi polovici 18. stoletja. V Sloveniji pa v glavnem z vsaj polstoletnim zamikom. Razumljivo je torej, da smo pri nas z nekajmesečnim zamikom zaznali tudi svetovno gospodarsko krizo.
Opozoril bi rad, da je kriza, kot jo doživljamo pri nas, zaenkrat posledica izrazite izvozne naravnanosti gospodarstva; pomanjkanje naročil, rast brezposelnosti, pa tudi kreditni krč in zmanjšanje osebne potrošnje - vse to je v glavnem odraz globalne krize, krize v državah, s katerimi naša država trguje. Reči hočem, da se pri nas mehanizem, podoben tistemu, ki je globalno krizo povzročil, še ni v resnici zagnal - vse, kar zaznavamo, je zaenkrat le posledica, kako bi rekel, posledic.
.
Kriza
.
Povod za svetovno finančno krizo je bil pok nepremičninskega balona v ZDA, leta 2006. Po tistem so začele cene nepremičnim drastično padati. Nekateri pravijo, da se po poku balončka padec umiri po 6 letih, nekateri da je dno že mimo, v vsakem primeru pa je (bo) padec cen vsaj 30%.
Tudi če rečemo, da je vzrok za krizo poceni denar po poku dot.com balončka, ki je vzpodbudil nepremičninski, pa tudi potrošniški in borzni bum, ali pa pomanjkljiva regulacija finančnih trgov in trgovanje z izvedenimi finančnimi instrumenti - se je stvar zalomila šele s pokom nepremičninskega balončka. Vsi tisti novi, domiselni papirji, so nekako povezani s hipotekarnimi krediti. In zalomilo se je, ko je vrednost nepremičnim padla pod znesek hipotek.
In če vsemu temu, temu globalnemu fenomenu, rečemo "barok" - je jasno, da imamo v Sloveniji zaenkrat opravka z "barokom" le v smislu, da je tu in tam kdo "uvozil sliko baročnega slikarja". Ampak svojega "baročnega dvorca" pa še nismo zgradili - oziroma, če to prevedem iz metafore: naš nepremičninski balon še ni počil.
.
Baročni dvorec
.
Celovški dvori so skoraj končani. Stvar malce zamuja, investitor pa je tik pred propadom. Ampak vesela novica naj bi bila, da bo Ljubljana dobila kar 833 novih stanovanj.
Zdaj pa tako. Recimo da obstaja družina, ki ima 2 otroka. Pa pogleda to čudo, Celovške dvore, če imajo zanjo kako primerno stanovanje. Takoj je jasno, da je gostota poselitve parcele, kjer je nekoč stala Avtomontaža, izjemno visoka. Takoj je jasno, da je večina stanovanj obsojena na "razgled" v tuje spalnice, da bo to soseska spuščenih rolet, ali pač voaerjev in exhibicionistov. Ampak - v redu, treba je pač sprejeti kak kompromis, stanovanje bo le novo, sicer bo pa to itak srednjeročna rešitev, ta mlada družina se nekoč kasneje vidi v hiši v predmestju.
Pa začnejo izbirati. Med temi tlorisi. Iščejo tako stanovanje, da bi imel vsak otrok svojo sobo. Iščejo in iščejo, pa najdejo tole:
.
Obup! Iz predsobe se resda da priti v spalnico, ampak otroški sobi sta dostopni le skozi kuhinjo. Človek bi pričakoval, da bosta spalni in dnevni del funkcionalno ločena, ne pa... Tole pač izgleda kot samska jazbina s prostorom za služinčad. Ko se bi japi odpravil iz spalnice v dnevno sobo gledat TV, bi se gospodinja iz kuhinje hitro skrila v svojo luknjo, iz sosednje pa bi prilezel butler in mu postregel Cedevito, ali karkoli pač pijejo...
Glede na to, da je razporeditev za omenjeno družino neprimerna, bi morala biti vsaj cena ugodna. Pa poglejmo. Stanovanjhe ima na papirju dobrih 142 kvadratov. Ampak od tega je 30m2 nekakšne "lože" in 15m2 shrambe v kleti. In za teh 97 kadratov zahtevajo, pazi, 142 krat po 3.600 ojrof! 512k ojrof, zraven pa prištejte še nekaj 10k za nakup 2 parkirnih mest! Ja pa saj so znoreli...
.
Tu je stvar vsaj za odtenek boljša - če odmislimo "teraso", "ložo" in "shrambo", ostane 102m2, pri čemer ima vsaj en otrok dostop v svojo sobo iz veže. Nekje na polovici med kuhinjo in dnevno sobo pa bo svoja vrata iskal le eden, oj, kakšen napredek... In cena? Za dobrih 100 kvadratov stanovanja z ne preveč posrečenim tlorisom - zahtevajo 638k ojrof! To je brez obveznih parkirišč. Ja tile pa res niso pri pravi...
.
Tu je pa tako - spalni in dnevni del sta v nekem smislu sicer ločena, je pa nekdo vhod naredil na skrajnem koncu spalnega dela, tako da je treba vrečke iz trgovine do kuhinje nositi skozenj, s čimer stvar malo, no, zvodeni. Je pa res, da lahko tudi drugi otrok v svojo sobo pride iz veže, kakšen neverjeten arhitekturni dosežek, končno!
No, tudi to stanovanje je kontaminirano z nekakšnimi "ložami", če odštejemo še "teraso" in shrambo v kleti, pa ostane kar 134m2. In cena? 701k ojrof + obvezen nakup garaž! Ampak za milijon dolarjev bi lahko tale družuna kupila pol Floride...
.
Tole je že bližje - podobno je normalnemu stanovanju za družino z dvema otrokoma, brez "lože" in shrambe pa je veliko 92m2. Ta minimum v Celovških dvorih stane 306k ojrof + dve garaži. Ne vem, ne vem - tole pač ni lokacija na Manhattanu v prvi vrsti ob Centralnem parku. In vendar za to luknjo zahtevajo finančni ekvivalent 14,57 velikih Prešernovih nagrad za življenjsko delo, po 21k ojrof, + garaže. Pa od kod...
.
Še bolj jim je všeč tole - razporeditev, če odmislijo tisto neuporabno preozko "ložo", je čisto normalna. Možnosti "kroženja", da bi se dalo torej iz enega prostora v drugega priti po različnih poteh, še vedno ni, čeprav je bil to standard že v Fužinah - ampak glede na ostala, je to stanovanje še vedno "majka". Za 108 kvadratov, če odmislimo "ložo", "teraso" in shrambo v kleti, pa zahtevajo 654k ojrof. Brez obveznih garaž. Jup, na Floridi imajo tudi vreme lepše...
.
Tudi to bi bilo v redu, če le ne bi bilo nekam mračno... Okna so le na eni steni - kuhinja, kopalnica, WC in tista "garderoba", ki bi se jo sicer dalo uporabiti za sobico, pa so brez. Poleg tega je dnevni del, se pravi dnevna soba z jedilnico in kuhinjo - nekam izrazito majhen, manj kot 28 kvadratov. No, za teh 92m2 zahtevajo 351k ojrof. Ja pa saj se hecajo... Cena je brez obveznih garaž.
.
Razporeditev spominja na stanovanje št. 1, je pa, treba je priznati, uporabnejša za omenjeno družino. Je pa malo manjše. Za 87 kvadratov, če odmislimo "ložo" in shrambo, pa zahtevajo 311k ojrof. Jao, jao. Brez garaž.
.
Končno stanovanje, ki je malo zanimivejše. Bivalni in spalni del sta vsak v svoji etaži, funkcionalno vse štima, tloris b.p. Če odštejemo vse "lože", "terase", "zimski vrt" in shrambo v kleti, ostane 121 kvadratov. Prav lepo stanovanje se zdi, primerno za družino z 2 otrokoma. Ampak zanj, primite se za stol, zahtevajo 850k ojrof! Ja pa a so z Marsa padli?! In to brez obveznega doplačila za garaže... Stanovanje v bloku, s čudnim razgledom, s čudnimi sosedi - pa tile niso normalni...
.
Po tem, ko je neka navadna slovenska družina pregledala, kaj se skriva v famoznih Celovških dvorih, se osuplo sprašuje, kaj je huje - kupiti katerokoli stanovanje za oglaševano ceno, ali pa se Dildomafiji prepustiti kar v osebno obdelavo, saj se razumemo... Zdi se ji skratka, da so tile Dvori namenjeni predvsem dvornim norčkom...
.
Slovenski balon
.
Po vsem svetu so cene nekako v zvezi s ponudbo in povpraševanjem. Razen v Sloveniji, seveda. Pri nas je število nepremičninskih transakcij v zadnjem letu praktično zamrlo - nikomur pa še ni padlo na pamet, da bi ceno opazno spustil.
Če je res, kar se govori - da je Vegrad s svoim "baročnim dvorcem" zavaroval vsaj toliko kreditov, kolikor bi iztržil za vsa stanovanja, če bi jih uspel prodati za oglaševano ceno - potem imamo problem.
Ne le problem izpuhtelega denarja - kljub strašni zadolženosti naši vrli gradbeniki, baje, praviloma ne plačujejo podizvajalcem in izkoriščajo delavce; denar, ki so si ga na veliko sposojali pri bankah, dokler so ga še "metale iz helikopterjev", pa je, se reče, "izpuhtel v denarna nebesa". Ne le problem pomanjkanja dela, odvečnih delavcev in zastoja vlaganja v nove nepremičninske projekte. Ne le problem, tudi to prihaja na dan, kastne družbe - kjer v nominalno pravni državi za denimo nadure in dežurstva zdravnikov velja evropski pravni red, za nadure in dežurstva gradbenih delavcev pa tisti Demokratične republike Kongo. Problem ki ga imamo, je problem zatišja pred viharjem. Pred velikim pokom.
.
Če je kaj jasno, je jasno to, da se stanovanj v Celovških dvorih ne da prodati za denar iz Vegradovega cenika. Banke pa gigantskih kreditov tudi ne bodo v nedogled reprogramirale, če so zavarovani le z latentno, željeno ceno, ki pa se je na trgu ne da doseči. Investitor cen tudi ne more spustiti do nivoja, ki ga trg prenese, ker z morebitnim izkupičkom niti teoretično ne bi mogel povrniti dolgov bankam, novih projektov pa tudi ni na vidiku.
Druga pot je torej skozi prisilno poravnavo ali stečaj, in vnovčevanje garancij. Banke bi, skratka, namesto denarja Vegradu zasegle stanovanja. Ampak banke vejo, da bi s prodajo na dražbah za ta stanovanja uspele iztržiti mnogo, mnogo manj od prej omenjenih zneskov. Tudi ta pot, ki se na prvi pogled zdi za davkoplačevalce ugodnejša, pa ni dosti boljša. Kdo, mislite, da bo na koncu (spet) saniral denimo NLB, ki je večinski državni lasti? Tako je, davkoplačevalci.
.
Čeprav se je stvar, se zdi, moralno in politično že sesula, pa je v Sloveniji trenutno pomembnejše zatišje, ki vlada na nepremičninskem trgu. Četudi krizo posredno že krepko čutimo, in četudi je bila situacija ob poku nepremičninskega balona v ZDA za odtenek drugačna (vsaj zaradi izjemno visoke osebne zadolženosti ameriških državljanov), se bojim, da se bliža čas, ko bo "barok" vzcvetel tudi lokalno, pri nas. Pat pozicija, ko transakcij praktično ni, cene nepremičnin pa investitorji in banke še vedno umetno držijo blizu absolutno rekordnih - se bo slej ko prej končal z Velikim Pokom. In ko bo nepremičninski balon počil tudi pri nas, se bomo naenkrat soočili še z vsem tistim, kar so ZDA "prebrodile" v zadnjih 4 letih.
Teoretično bi nas lahko rešili tisoči morebitnih dvornih norčkov, če bi nenadoma prileteli z Marsa skupaj z neomejeno denarja in se za 200 milijonov ojrof naselili v Celovških dvorih, ter brez barantanja pokupili tudi vse ostale slovenske "baročne dvore" - ampak malo sem računal, pa je verjetnost izredno majhna...
Hudo bo.
.
Pok.

18 komentarjev:

  1. Namesto predlagane množice dvornih norčkov bi se lahko pojavil le en sam večji dvorni norec v obliki Stanovanjskega sklada RS. Ta bi lahko ocenil, da ker je pol naselja itak že pokupil Janković za mestne neprofitnike, lahko vskoči še državni sam za preostale neprofitnike in je neprofitno naselje zaokroženo. Cena? Sitnica. Država je takle znesek imela namen pred novim letom na hitro vplačati v NLB (kar je potem propadlo).

    OdgovoriIzbriši
  2. To potem ne bi bil več dvorni norec, ampak kar kralj z omračenim umom.

    Zakaj nihče več ne govori o nacionalnem interesu? Je v nacionalnem interesu, da balonček poči?

    OdgovoriIzbriši
  3. @FinPeriskop:
    jaz vem da se ti hecaš, ampak da ne bo kakih nesporazumov - tistega, ki bi preostale podstandardne luknje tega zavoženega projekta v imenu Stanovanjskega sklada z davkoplačevalskim denarjem kupil za po 300 do 850k ojrof, je treba obesiti za jajca in ga z glavo navzdol namakati v Ljubljanici, dokler s celotno rodbino ne povrne vsega, do zadnjega fičnika.

    @Aleš:
    "nacionalni interes" je že davno na smetišču zgodovine. če se bo kmalu našel kak bebo, ki bo začel spet mahati z "nacionalnim interesom", ga bo narod menda dovolj hitro linčal...
    sicer se pa nima smisla spraševati, v čigavem interesu je ali ni, da bi balonček počil - počil bo, to je neizbežno.
    ker je to jasno, bi bilo pa dobro začeti razmišljati o tem, kaj se da do tedaj še poflikati, in o tem, kako naprej.

    OdgovoriIzbriši
  4. Kaj lahko rečem drugega, kot: spet odlično pisanje! Raztelesil si fenomen, ki je mene glodal že nekaj let, a sem menil, da je omejen le na najbolj elitne gradnje za tisti del mestn elite, ki ne potrebuje garažnih pesjakov. Gre seveda za to, da naj bi družina z dvema do tremi otroki morala plačati okrog 150-200 m2 stanovanja, da bi imeli vsaj približno funkcionalen in spodoben življenjski prostor...

    Nekoč je na Bavarskem* živel nek kralj, Ludvik po imenu. Bil je čudak, nekateri so ga imeli celo za norega. Kljub temu je zaradi svojega položaja in moči na puf dal graditi nekaj stavbarskih eskapad. Zaradi spleta skrivnostnih okoliščin se je njegovo življenje pred- ali pravo-časno (odvisno od zornega kota) zaključilo v enem izmed številnih bavarskih jezer.

    Če morebitne primerjave majhne Slovenije z veliko Bavarsko omejim le na jezera: za ludvikovske rabote imamo na voljo Koseški bajer, ki leži med temi dvori in živalskim vrtom, a je morda premajhen za ljudi res velikega formata. Malo dlje proti severozahodu je Zbiljsko jezero, ki z globino in obsegom obeta več. Še naprej proti severozahodu najdemo večje Blejsko ter še večje in globlje Bohinjsko jezero. Kdor želi ostati blizu Ljubljane, se na robu Barja lahko posluži malega Podpeškega jezerca. Za prehodne rešitve lahko posluži precej južneje ležeče a presihajoče Cerkniško jezero. Na severovzhodu od teh dvorov pa med Velenjem in Šoštanjem najdemo kar dve obetavni jezeri, ki bosta z leti menda še naraščali in segali vedno globlje v razrovljeno podzemlje.

    * V Ljubljani imamo Bavarski dvor, kjer že nekaj desetletij stoji lekurbizjejevski stavbni kolos, ki je meni še kar všeč. Zadnje čase je oblečen v neko ceneno tkanino, na kateri piše približno takole: SCT - gradimo prihodnost. Glede na to, da pod zidarsko tančico ne delajo drugega, kot obnavljajo lekurbizjejevsko socialistično betonsko preteklost, je tisto o gradnji prihodnosti navadna neumnost. Razen, če gre za obešenjaško napoved časov, ki nas čakajo. Da bomo lahko le še krpali stare bajte?

    OdgovoriIzbriši
  5. Peter,
    po kakšnem letu se spet oglašam. Kot ponavadi, z užitkom prebrano.
    Logično. Smiselno. Duhovito. Jasno! In vendar si naredil eno napako, namreč ne živimo v državi, kjer bi vladali zakoni ali kjer bi veljala tista temeljna logika, kaj je prav in kaj je narobe (prosto po Kantu ali kom že).
    Se skratka ne strinjam s tem, da bo pri nas balonček počil. Ker cela naša ekonomija temelji na tem, da smo se zakreditirali za stanovanja (lastna izkušnja), bo vsaka oblast naredila vse, da ne pride do tega po tvoje neizogibnega kraha, pa čeprav nas bo zadolžila 'en gros' in bodo še generacije plačevale ta dolg - verjetno tujcem.
    Toliko z moje laične strani.

    OdgovoriIzbriši
  6. Bom citiral nepremičninarja Jožefa Murka: "Država je letos sanirala finančno industrijo, vseskozi subvencionira kmetijstvo, reorganizirala je zdravstvo, pomaga železnicam. Po kakšni logiki naj bi pustila na cedilu nepremičnine, ki ustvarijo 23 odstotkov BDP?" (vir). Pritiski v tej smeri bodo še močnejši.

    OdgovoriIzbriši
  7. a to je un murko ki se dela, da zna pet?

    OdgovoriIzbriši
  8. Zdaj ko sem videl tlorise se mi ideja ministra Lahovnika o državnem nakupu stanovanj ne zdi več posrečena.

    Gradnja večine slovenskih veleprojektov je v rokah amaterjev!

    http://www.zurnal24.si/gospodarstvo/drzava-naj-kupi-stano-vanja-160610

    OdgovoriIzbriši
  9. Zdaj ko sem videl tlorise se mi ideja ministra Lahovnika o državnem nakupu stanovanj ne zdi več posrečena.

    Gradnja večine slovenskih veleprojektov je v rokah amaterjev!

    http://www.zurnal24.si/gospodarstvo/drzava-naj-kupi-stano-vanja-160610

    OdgovoriIzbriši
  10. @Bimbo:
    ja, Vegradov cenik je zavajajoč. navedene kvadrature je treba običajno deliti z 2. ampak cena za neto stanovanjsko površino pride potem proti 5k, kar je pa sploh povsem noro.

    @Gorazd:
    mislim da bo počil. drastična pocenitev stanovanj se seveda sliši fajn in mnogi, ki so še kreditno sposobni, predvsem tisti z varnimi in dobro plačanimi službami v javni upravi, bodo do stanovanj prišli zelo poceni.
    problem pri pokih raznih balončkov pa je, da se zamaje finančni sistem, pri nas je pa že brez tega kriza...

    @FinPeriskop:
    hecno je, da gradbeniki državni in mestni nakup 419/833 stanovanj jemljejo kot "pomaganje", v resnici je pa prej obratno.
    kateri bebec bo pa kupoval po 3,6k nekaj, kar je očitno vredno 1,7k? ampak če Hilda vse proda po Jankovićevi ceni, NLB ne bo dobila vrnjenih kreditov. če pa Hilda ne proda po 3,6, NLB prav tako ne bo dobila vrnjenih kreditov. v vsakem primeru bo NLB spet treba "sanirati", če gradbeniki propadejo, ali ne.

    @Anonimni:
    misliš Slovenskega Slavčka? ne, ta je en drug.
    pa - saj Slavček se niti ne dela, da zna pet - pri njegovem poslanstvu petje sploh nima kake bistvene vloge.

    @tondija:
    država ne bi smela kupovati stanovanj, zgrajenih na parceli, ki je stala 20M ojrof. poleg tega bi morali skrbno preveriti racionalnost tlorisov, ne pa kupovati zato, ker se je neka privat firma zaplezala.

    OdgovoriIzbriši
  11. Peter, dopuščam možnost, da midva in še kdo nima pojma, kakšna je kupna moč in okus morebitnih kupcev teh stanovanj. Da so pri Vegradu izdelali celovito tržno analizo na podlagi zanesljivih podatkov. Da imajo ne le najboljše zidarje, ampak tudi marketingarje.

    Ključno vprašanje - zlasti pred jesenskimi volitvami - pa je, kakšni so tlorisi oziroma specifična uporabnost tistih stanovanj v teh dvorih, ki jih je za (menda in upam da) manj premožne meščane kupilo mesto. Če je njihova funkcionalnost enaka zgoraj opisanim, je Zokijev klan kupoval po cca 3.400 in ne po 1.700 evrov na meter + drobiž za garaže.

    In če je tako, bo malenkost, da se ogrevanje in še kaj obračunava po površini stanovanja, za bodoče neprofitne najemnike verjetno mačji kašelj. Za mestne vladarje in baronice pa niti kašelj ne.

    OdgovoriIzbriši
  12. Skratka, Tovšakova je nategnila Jankovića (izračun kvadrature) in druge kupce (stanovanja v tako velikih enotah že po definiciji ne morejo biti luksuzna, sploh ker bodo vmes tudi najemniki neprofitnih), Janković Ljubljančane (predrag nakup), oba se pa zdaj trudita še vlado in državo (novi posli in krediti).

    OdgovoriIzbriši
  13. Peter, očitno je bil ta zapis zadetek v polno. Vegrad zdaj dvore poskuša prodati takole: "Novice: Predstavitev projekta Celovški dvori v prenovi - Zaradi prenove predstavitve projekta Celovški dvori je le ta začano umaknjen iz spletne strani za prodajo nepremičnin."
    (www.vegrad-nepremicnine.com)

    V komercialno-tehničnem opisu teh dvorov sem našel še en ocvirek, ki me, ljubitelja kuhanja na plinskem štedilniku, odvrača od misli na takšno dvorno življenje: "Plin: za objekt Avtomontaža, stanovanjski del, ni predvidena poraba plina." (http://www.vegrad-nepremicnine.com/pic/pdf/KO_CEDO.pdf)

    OdgovoriIzbriši
  14. Bimbo, hvala za opozorilo!
    no, umik je bil zgleda začasen, ker vsi zgoraj navedeni linki delujejo. z bistveno razliko:
    vse skupaj je občutno ceneje!!!

    primer "stanovanja #1":
    namesto 512k naenkrat stane le še 298,5k ojrof, kar je 42% ceneje!!!

    če se nenadnemu, 40% padcu cen ne da reči
    POK NEPREMIČNINSKEGA BALONA, sem jaz bicikel :))

    kakorkoli že, tudi če bodo uspeli prodati -
    avantura se začne šele z vselitvijo ;)

    OdgovoriIzbriši
  15. Peter, če te prav razumem, namiguješ, da je "vsak nakup pri Vegradu doživetje, a nikdar drago".
    Zdaj pa hitro na bicikel in v šoping. Prijatelj mi je posodil okroglih 323 jurjev in računam, da bo ravno dovolj za tisto številko 1 s parkiriščem in davkom vred. :lol:

    OdgovoriIzbriši
  16. Bimbo, nikakor. namignil sem kvečjemu, da je nekdo imel z Vegradom malce slabšo izkušnjico, posploševati pa nikoli ne smemo.

    no, veselo nakupuj. jaz bi sicer še malo počakal, da sorazmerno padejo tudi vse druge cene. aja, pa od poslanske mafije si raje ne bi sposojal - res da dobiš zastonj božično voščilo, obresti so pa ubijalske...

    OdgovoriIzbriši
  17. Peter, zmotno si razumel: prijatelj sem zapisal z veliko začetnico, ker za prvo besedo v stavku od mene to pač terja slovnica, ki sem se je nekaj zapomnil iz osnovne šole.
    Gre za prijatelja, ki je s svojimi prijatelji opravil nekaj dobrih poslov, pri katerih so jim pomagali številni prijatelji, zato so zdaj vsi dobro podprti z gotovino. Pri teh poslih je šlo menda za zmago nad časom ali nekaj podobnega. :-)

    OdgovoriIzbriši
  18. s tem je pa tako - "Tovariš" je bilo nekoč davno ziher samo osebno ime, pa poglej kako se je izrodilo...
    tudi "prijatelj" se po novem piše samo še z malo ;)

    OdgovoriIzbriši